代償民間二胎|房貸轉增|房貸二胎|負債整合|信用貸款|汽車貸款

據了解，目前已有多家行庫認為去年以來，北市部分地區的房價有落後現象，今年可望有「補漲效應」，因此內部已有共識對這類房貸個案的成數可從寬拿捏，目前房屋貸款的平均貸款成數約7成，位於有補漲潛力區位的這些房貸，可望拿到最高8成的貸款成數，比起其他區域的個案至少多出1~2成。

行庫主管指出，這些被看好有「補漲」行情的區位，計有台北市文山、大同、士林、萬華、北投、南港等6區。行庫高層表示，去年相較於新北市的三重、蘆州、新莊、板橋等地，動輒有30％、40％以上的漲幅，位於北市的上述區位反而幾乎沒怎麼在漲，如今實價登錄上路，雖然整體房市看來會「價平量縮」，位於北市的上述區域，今年反而可望看到補漲行情。

房屋二胎貸款要怎麼申辦比較有利﹖首先，原有的房貸必須是繳款繳息正常、貸款人沒有不良信用紀錄，這樣銀行才會願意承貸；其次，向原本辦理第1順位房屋貸款的銀行申辦二胎貸款，由於銀行更能掌握擔保品的狀況，可獲得較低的二胎貸款利率；第三，如果本身又屬於銀行定義的「優質客戶」、擔保品位於精華地段，部分銀行透露，最優惠的年息達5％至6％低利率也有機會。

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限制放寬 銀行業可增300億房貸額度金管會昨天邀集8家承作不動產放款量大的銀行，討論放寬企業建築融資限制。會中原則決定，企業興建廠房的放款金額將不計入不動產放款上限；但興建醫院、觀光飯店放款仍須受限，暫不放寬。

 銀行業估計，全體銀行將可釋出約300億元資金房貸的貸款額度。 銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30%。  不過，金管會和中央銀行聯手打房，限縮銀行辦理不動產貸款額度，因此金管會對必須計入30%上限的放款項目認定日趨嚴格，只要資金用途是興建或購置住宅及企業用建築的放款，都須計入。 多家銀行不動產放款餘額逼近法定上限，為避免觸法，只好緊縮相關業務，甚至沒有額度辦理房貸。

對於有能力在短期間清償房貸的房貸族，銀行業者建議，應選擇利率「前低後高」的指數型房貸，只要在綁約期間過後，就可清償房貸或轉貸。

另外，前期還款能力較有限的新婚族或社會新鮮人，也可選擇前低後高的指數型房貸。 據了解，目前多數銀行都有階梯式房貸專案，利率以3段式為主，前半年約1.8%~1.9%，第7個月升到2%以上 ，第3年則升到2.2%~2.3%以上。 市場上常見的指數型房貸，多採階梯式房貸，由「指標利率」及「加碼利率」搭配而成，因前2年利率較低，也被稱為是「先甘後苦」的房貸。這種「前低後高」的房貸利率，適合前期還款能力有限的購屋人，因以一般情況來說，民眾的薪資收入會逐年成長，待第3年後房貸往上調後，薪水應也會往上增加。

不管銀行或壽險業推出的房貸專案，有「一段式」、「分段式」，其中，分段式都是「前低後高型」，而前低則又分機動及固定2種，各種房貸利率設計琳瑯滿目。

壽險業者建議，消費者決定要採用哪種利率之前，可先想想，哪種較符合自己的經濟能力，或者從理財規劃考量。 富邦人壽表示，固定型與指數型的選擇，端看市場利率的走勢，像2006年~2008年因市場利率走高，房貸客戶避險需求大增，固定型房貸大熱賣。

對於手邊有大筆現金，卻不想全數償還房貸的民眾，可考慮銀行推出的抵利型房貸，其特色是整合存款與房貸功能，也就是說存款愈多，房貸利息省愈多。

如果手中有大筆存款，想要藉此抵利，包括渣打銀、花旗銀、滙豐銀及澳盛銀等外商銀行均推出抵利型房貸，標榜存得愈多，繳的利息就可減少，若再搭配雙周繳，可加倍省息。抵利型房貸的基本概念是，允許貸款者隨時還款，且還款部位可以循環使用，銀行會給貸款者額外的一個活儲帳戶，並可隨時提領帳戶裡的金額；只要將錢存入這帳戶，銀行就視同已還款來處理，也就是計算利息時，貸款餘額會扣除帳戶裡的錢。

內政部營建署昨發布第三季住宅需求動向調查，其中全國房價所得比九．一倍及台北市貸款負擔率五十一．四％，雙創調查以來新高；台北市房價所得比達十四倍，也是相對高點。日前接獲營建署封殺通知、告知不用出席發表會的政大地政系教授張金鶚分析，第三季剛好遇上實價登錄、但是尚未實價揭露，整體房市呈現高檔量縮局面，預期第四季在實價揭露影響下，房市恐面臨價格下滑壓力、議價空間拉大，但第四季只是開端，預料明年第一季價格下跌情況將更明顯。

根據調查報告，各地區新購置住宅民眾的平均總價、單價、房價所得比與貸款負擔率，自二○○四年第四季起，都呈現持續增加趨勢，且各區域價格與購屋負擔比都長期處在相對高點。其中全國平均購屋總價九二五．四萬元、購屋單價為每坪二十三．五萬元，分別較上季增加二．六萬元、一．一萬元；房價所得比達九．一倍，較上季增加○．六倍，是十年多調查來的新高；貸款負擔率為三十五．三％，較上季增加一．八％。

國內八家公股行庫辦理「青年安心成家」低利優惠貸款，利率最低1.72％起跳，幾乎是市場最優惠。不過，青年安心成家貸款即將於年底到期，財政部長張盛和昨日表示，年輕人的購屋需求，政府應給予正面支持，財政部傾向續辦。他表示，財政部將會盡快檢討，在今年底屆期前正式對外發布。從民國99年底起，財政部針對年輕首購族，推出「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，主要由8家公股銀行（台銀、土銀、合庫銀、兆豐銀、一銀、華銀、彰銀、台企銀）承作，每戶貸款額度最高500萬元，最高可貸8成，還款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還。

青年安心成家方案的房貸利率條件相當優惠，獲得不少首購族青睞。若採機動利率計息，前2年利率1.72％，第3年起為2.02％；若採混合式固定利率，前2年固定利率各為1.9％及2％，第3年起則為2.02％。至10月底，8大公股行庫已核貸青年安心成家貸款共2558億元，共有7萬3429戶申貸，等於是讓7萬多個年青家庭擁有遮風避雨的安身之所。張盛和說，青年安心成家貸款成效很好，顯示很多人有需要，這是整個房市健全的一環，若還有額度，可以支持，只要協調公股行庫即可。公股銀行存款很多，國內資金太充裕，額度應不是問題，「我是持支持態度，但需要一定程序」。

房地產實價登錄上路，政策打房毫無手軟跡象，銀行業者建議，民眾購屋申辦房貸，購屋條件要更審慎，在打房政策壓縮房貸成數下，為避免影響貸得金額與預期落差過大，建議留意物件屋況、裝潢、成交價與區域行情差距等，預估房貸額度。

銀行業者表示，實價登錄雖已上路，銀行還是會對申辦房貸的房屋做鑑價，並非完全受實價登錄資料影響，而銀行鑑價結果才是影響貸得金額的關鍵，建議民眾購屋要留意與銀行交涉房貸的評估重點，以免頭款準備不足，影響成交或是無力裝潢。況且即使是適用青年房貸優惠方案，該方案並未干預銀行徵信作業，在適用該方案核貸額度一律八成下，銀行可能更謹慎鑑價。

政府大力防堵工業宅的產生，但都會區房價高漲，開價較一般住宅便宜的工業宅，仍吸引民眾青睞。房仲業者提醒，工業宅貸款較不容易、生活品質較不佳，甚至房價漲幅也比一般住宅低，購屋前應注意。曾住過新店市工業宅的30歲Joyce就對工業宅環境抱怨連連。

Joyce說，之前住家旁邊有開麵包工廠，一到下午就充滿人工奶油味，但也不能去檢舉，因為人家工業區開工廠，本來就是合法的，再加上鄰居多，素質雜七雜八，生活品質很糟糕。房價可便宜2成除了生活品質不佳外，對一般民眾來說，工業宅最大問題在於房貸比較不容易申請。台灣銀行表示，一般不太喜歡不合法的工業宅，就算能順利貸款，大概最多也只有6~7成，會比一般房屋低個1~2成。

台股春節前後開始走強，不少投資人積極籌措大筆資金重返股市。銀行主管建議，理財型房貸是不錯的籌資管道，因有不動產當擔保品，貸款利率較便宜。目前理財型房貸貸款期限7年，最高可借到房價的8成。 台北富銀、國泰世華、台灣銀行及永豐銀行等都推出理財型房貸產品，目前借款房屋貸款利率在2.76%到3.12%之間。但要注意的是，借款時還有手續費支出，最低也要3000多元。 台北富銀消費金融副總經理張明政表示，理財型房貸有幾大特色，一是「隨借隨還，不用即免息」，依實際動用金額及天數來計息。其次，股票融資、信貸等其他銀行貸款產品，借款利率在6%到13%之間；但理財型房貸利率相對較低，約2.76%到4%左右。 張明政還表示，理財型房貸，還有「貸款額度高，動用方便」的特色，最高可提供房價80%的借款額度，借款時間可長達7年。另外借款人透過存摺、金融卡及網路都可動用資金，在國外出差、旅遊時，還可在國外ATM（自動提款機）直接提領外幣，讓資金調度更靈活。 銀行主管表示，理財型房貸動用和計算有彈性，民眾有繳稅、投資理財或支付臨時性大額支出等需求，都可以考慮。來源聯合報／記者孫中英資訊